Gyakori kérdések

Az építési műszaki ellenőr (röviden ÉME- Építésügyi Műszaki Ellenőr) az építtető helyszíni képviselője. Ő kíséri figyelemmel a kivitelezés minden szakaszát, és ellenőrzi, hogy az építőipari tevékenység megfelel‑e a jogszabályoknak, hatósági előírásoknak, szabványoknak, alkalmazástechnikáknak és a tervdokumentációnak. A Kivitelezési kódex a következő feladatokat sorolja fel:

• A kivitelezés felügyelete: az építőipari kivitelezési tevékenység végzésének figyelemmel kísérése és ellenőrzése
• Szakszerűség ellenőrzése: a munkák megfelelőségének és minőségének ellenőrzése az építési engedély, a jóváhagyott építészeti‑műszaki dokumentáció és a kivitelezési dokumentáció alapján
• Jogszabály‑ és tervbetartatás: biztosítja, hogy a jogszabályok, szabványok, alkalmazástechnikai- és hatósági előírások, szerződések, valamint a tervdokumentációk betartása megtörténjen.
• Építési napló ellenőrzése: ellenőrzi az építési napló bejegyzéseit, ellenjegyzi azokat, szükség esetén észrevételeket tesz.
• Hibák és hiányosságok rögzítése: feljegyzi az eltéréseket, és felszólítja a kivitelezőt a hibák javítására, javaslatot tesz vagy véleményezi a kivitelező hibajavításának módját
• Minőségi ellenőrzés: a munkák eltakarása előtt ellenőrzi azok mennyiségét és minőségét; részt vesz az átadás‑átvételi eljárásban.

Az ÉME tehát a beruházó érdekeit képviseli, nem a kivitelezőét.

Az építési műszaki ellenőr megbízását bizonyos esetekben jogszabály szerint kötelező. A 2008. január 1‑től hatályos szabály (2025‑ben a 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet) szerint építési műszaki ellenőrt kell megbízni, ha építési engedélyhez kötött építési tevékenységet végeznek és:

1. Több fővállalkozó kivitelező dolgozik egy projekten;
2. A beruházás a közbeszerzési törvény hatálya alá tartozik
3. A beruházás nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű
4. Műemléki védelem alatt álló építményt érint;
5. Építtetői fedezetkezelő működik közre a finanszírozásban.

Ha a fenti feltételek közül bármelyik fennáll, az építtetőnek kötelező szakembert megbízni. Egyszerűbb, engedélyhez nem kötött munkáknál a műszaki ellenőr alkalmazása nem kötelező, de célszerű.

A műszaki ellenőr az építtető helyszíni képviselője, ezért az ellenőr biztosítása az építtető feladata. A felelős műszaki vezetőt ezzel szemben a kivitelező vállalkozó biztosítja, mert ő a kivitelezési munkát irányítja. A két szereplő tehát más-más fél érdekeit képviseli: a műszaki ellenőr az építtetőét, a felelős műszaki vezető a kivitelezőét.

Jogszabályi kötelezettség nélkül is megéri műszaki ellenőrt foglalkoztatni. A laikus építtető általában nem tudja olyan hatékonyan és szakszerűen ellenőrizni a kivitelezést, mint amennyire szükséges lenne. Egy jó műszaki ellenőr sok évig tartó, kilátástalan szavatossági huzavonát előzhet meg. A szakember figyelme a hibák megelőzésére, a határidők és minőségi követelmények betartatására irányul, így az építtető pénzt és időt spórolhat. Például az átadás követő években elkezd enyhén vizesedni a fal, vagy nedves helyiségekben penészedni a mennyezet vagy fal, ilyen és ezekhez hasonló hibák előzhetők meg műszaki ellenőr megbízásával.

Műszaki ellenőri tevékenységet csak olyan személy végezhet, aki rendelkezik a szükséges szakági jogosultsággal és szerepel a Mérnök Kamarai Névjegyzékben, amelyet a megyei mérnök kamarák vezetnek. Műszaki ellenőri tevékenységet a tervező is elláthat, de rendelkeznie kell a szükséges szakági ellenőri jogosultsággal, ami a MMK (Magyar Mérnök Kamara) névjegyzékében ellenőrizhető. Összeférhetetlenségi szabály miatt az ellenőr nem láthat el kivitelezői, anyagbeszállítói vagy felelős műszaki vezetői feladatokat ugyanazon a projekten.

• Műszaki ellenőr: az építtető megbízásából a kivitelezést felügyeli és a beruházó érdekeit képviseli. Az ellenőr biztosítása az építtető feladata.
• Felelős műszaki vezető: megbízása kötelező és a kivitelező kötelessége a megbízása, aki az építési‑szerelési munkát irányítja és betartatja a szakmai és hatósági előírásokat. Felelős a munka megszervezéséért, a kivitelezési folyamat operatív irányításáért és az építési napló vezetéséért.

A két szerep tehát eltérő: a műszaki ellenőr a beruházó, a felelős műszaki vezető pedig a kivitelező érdekeit képviseli.

Az elektronikus építési napló (e‑napló) használatához ügyfélkapu‑regisztráció szükséges. Az ügyfélkapu felhasználónévvel és jelszóval lehet belépni a naplóba, majd a napló ügyféljel (NÜJ) megadásával oszthatók szerepkörök. További műveletekhez ki kell tölteni a saját adatokat is.

Ezzel az építtető, a műszaki ellenőr és a kivitelező hivatalosan nyomon követheti a kivitelezés minden fázisát.

Ez megállapodás kérdése, hogy a kivitelező jelzi a megrendelőnek a munkák ellenőrizhetőségét, és a megrendelő továbbítja a műszaki ellenőrnek, vagy direktbe a kivitelező tájékoztatja a műszaki ellenőrt. Papírforma szerint minden eltakarásra kerülő munkát legkésőbb az eltakarás elött 3 nappal a naplóba rögzítenie kell a kivitelezőnek. Mindegyik megbízásunkhoz készítünk egy iránymutatót – mert épület mérettől függő, hogy hány alkalomra lesz szükség – hogy mely munkákat és mikor kell az ellenőrnek ellenőrizni, így a kedves megrendelő tisztában lesz azzal mikor kell a műszaki ellenőrnek jelezni.

Első körben igen elég. Kollégánk ha olyan gépészeti vagy villamos szakszerűtlenséget lát akkor jelezni fogja, hogy szükséges gépész és/vagy villamos műszaki ellenőr bevonása legalább egy átfogó ellenőrzésre.

A műszaki ellenőr minden bejárásról köteles eseti naplóbejegyzést készíteni, ahol nem csak szövegesen rögzíti a tapasztaltakat, de a készült fényképeket is feltölti. Mint megrendelő az e-naplóba bármikor betud tekinteni így nem csak az ellenőr de vállalkozók bejegyzéseit is meg tudja nézni és akár eseti bejegyzés is tud tenni.